Matt & Michelle & Morris

從參與本社區管委會已有三個多月，雜事不少，但最擾人的莫過於與建商周旋了。因為本管委會無一管委具備機電、消防等專業知識，雖然身為門外漢，但也嗅到一絲絲不尋常的跡象，所以導致我們遲遲不敢簽字完成點交。剛好前陣子建商與其委任的保全公司契約屆滿，所以我們公開招商。約談四家保全公司來做簡報，每家保全公司對於我們目前的處境都給予相同的建議，所以就在上個月中展開一場與建商大戰的戲碼。雖然不是一帆風順，但目前為止終於等到建商的讓步了。整理了一下這幾個月來的心得，畢竟對付「賤」商真的不能太心軟。

（一）開第一次區分所有權人大會時，記得修訂規約，將公寓大廈管理條例第三十一條修改為1/2出席人數，至於同意人數的比例就任君選擇囉。如果沒有修改，就會遇到像我們這般的窘境，必須再重新召開第二次，很麻煩的。

（二）管委一旦確定後，請盡快向縣市政府申請報備，成立後為一正式法人。

（三）法人身份確定後，依據消防法第二條、公寓大廈管理條例第二十九條、三十八條，管委會為社區的管理權人。可正式發函予建商，請其終止代管。

（四）更換新保全。通常建商在初期都會找一家保全配合，但按常理判斷，此家保全是比較傾向建商的。所以強烈建議管委會務必要找間物業公司幫忙後續的問題。

（五）白紙黑字。與建商協調任何事情，請以管委會或者主委名義發公函給建商，副本予縣市政府工務局公寓大廈管理科管理中心。公函涉及到法律專業用語，可請物業公司法務部幫忙擬定。

（六）錄音存證。雖然錄音當成證據的效力不大，但是至少可以喝止建商不要太唬爛，所以與他們對談時，最好也錄音存證。如果你們社區有錄影設備更優。

（七）如果購屋時，住戶有預繳公共基金及管理費，一旦管委會法人身份確立後，請建商盡快移交，否則管委會沒有半毛錢很難做事的。

（八）點交公共設施，最好能委託專業的機電公司幫助檢驗。畢竟不是每個管委都具備那些專業知識，且也沒有人願意擔保，所以花錢了事比較省事。如果能拗到建商出錢請第三人檢驗是最讚的。

（九）不要隨便畫押。一開始我們並未委託專業機電公司，建商帶我們run過一遍後，拿出一份各項設備的數量清單要我們簽字畫押。我們不願意簽字點交，就告訴我們這只是給建商內部作業而已。但事後他們卻拿出這份文件說我們已點交完畢。所以即使要簽收，也要記得簽上「僅清點數量」等字樣。建商花招一堆，小心為上。

（十）公共設施應該可以劃分成兩部分，一為一般公共設施（包含娛樂設施等）、二為機電消防部分。最好是能分區點交，通常娛樂設施不會有太大問題，所以可以先點交給住戶們使用，才不會讓一些猴急的住戶天天來盧你，看得到吃不到他們很痛苦的。

（十一）請仔細審閱購買預售屋時所簽訂的房屋合約，一旦有不符，可以當成拗建商的籌碼之一。建築師規劃時難免有些疏漏，如果有什麼設施是住戶們共同認為是必要增建項目，可以拿它來與建商談判。


以上是目前我們的心得，如果之後有其他重大事項，再補充給大家知道囉。